Národná rada SR dňa 27.4.2022 schválila nový Zákon č.201/2022 Z.z. – Zákon o výstavbe. Tento zákon nadobudne účinnosť 1.4.2024. Od tohto dňa sa výrazne zmení legislatíva vzťahujúca sa k problematike mobilných domov.
Prvý zásadný rozdiel vidieť samotnej definícii stavby. V súčasnosti platný stavebný zákon č. 56/1976 Zb. v §43, článok 1, definuje stavbu nasledovne : Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.
Pevným spojením so zemou sa rozumie :
-
- spojenie pevným základom,
- upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
- ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
- pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
Nový Zákon o výstavbe č.201/2022 Z.z. (ďalej len „Zákon“) v §2, článok 1 definuje stavbu nasledovne :
Stavba je stavebné dielo zhotovené stavebnými prácami, s vymedzenou účelovou funkciou, ktoré je umiestnené na pozemku, trvalej konštrukcii alebo inej stavbe, ktorá je samostatne užívania schopná, bez ohľadu na spôsob osadenia alebo upevnenia a na druh použitého materiálu.
Nový Zákon tiež hneď v §1, článok 2, bod a) hovorí, že „Zákon sa vzťahuje aj na : výrobok dovezený na miesto osadenia už zmontovaný alebo na mieste osadenia skompletizovaný z dovezených dielcov, ak má plniť účel stavby (ďalej len „zmontovaný výrobok“)“
Na prvý pohľad vidno zásadný rozdiel súčasnej definície stavby a definície stavby po 1.4.2024. Dnes všeobecne používaný argument že mobilný dom nie je stavba lebo nie je pevne spojený so zemou úplne stratí relevantnosť.
Stavbou sa bude chápať každé stavebné dielo zhotovené stavebnými prácami, s vymedzenou účelovou funkciou, bez ohľadu na spôsob osadenia alebo upevnenia a na druh použitého materiálu.
V praxi to bude znamenať že sa definitívne ukončia polemiky so stavebnými úradmi či sa pri mobilnom dome, dovezenom kontajneri alebo kontajnerovom dome jedná o stavbu alebo nie. Všetky mobilné a kontajnerové domy či už s podvozkom alebo bez, či už na mieste postavené alebo dovezené, plniace funkciu stavby, budú stavebnými úradmi považované za stavby.
Čo bude s dnes už existujúcimi mobilnými alebo kontajnerovými domami ktoré boli prípadne ešte budú postavené do 31.3.2024?
Existuje veľké množstvo mobilných alebo kontajnerových domov ktoré existujú na základe tvrdenia že sa nejedná o stavby lebo nie sú pevne spojené so zemou alebo s prípojkami. Stavebné úrady často situáciu neriešili vzhľadom na rôzne výklady súčasného zákona a potenciálne možné spory s vlastníkmi mobilných domov končiace tvrdením proti tvrdeniu.
Nový Zákon dáva stavebným úradom jasné pravidlá definovania mobilného alebo kontajnerového domu ako stavby a tiež jasné nástroje ako situáciu riešiť.
V momente ak stavebný úrad mobilný alebo kontajnerový dom zadefinuje podľa nového Zákona za stavbu, vo väčšine prípadov teda za stavbu postavenú bez stavebného povolenia, má právo v zmysle §63 žiadať od vlastníkov vysporiadanie stavieb postavených bez stavebného povolenia formou osvedčenia.
Proces osvedčenia jestvujúcej stavby má veľa náležitostí stavebného a kolaudačného konania, vyžaduje sa okrem doloženia vlastníckych práv a dokumentácie skutkového stavu aj doloženie stanovísk dotknutých orgánov, čo bude veľmi často problematické, pretože väčšina mobilných a kontajnerových domov sa osadila hlavne z dôvodu nemožnosti na danom mieste získať stavebné povolenie. Ak vlastník takéto osvedčenie nezíska, stavebný úrad bude môcť bez problémov a s oporou v Zákone nariadiť odstránenie stavby. Dokonca ak by sa vlastník zatajoval a nekomunikoval a nepožiadal o osvedčenie stavby, stavebný úrad môže aj tak nariadiť stavbu odstrániť.
Z §63 vyberáme dôležité ustanovenia :
(1) Stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby osvedčí spôsobilosť stavby na prevádzku, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 a vlastník stavby preukáže, že
- a) stavba svojím stavebnotechnickým stavom a vybavením zodpovedá základným požiadavkám na stavby a účelu, na ktorý ju vlastník nepretržite bez nedostatkov užíva, a stavebný úrad v konaní zistí, že stavba neohrozuje život,
- b) je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku a došlo k usporiadaniu pozemku podľa osobitných predpisov,
- e) ku stavbe je vypracovaná dokumentácia skutkového stavu existujúcej stavby na účely kolaudácie nepovolenej stavby, ak si vypracovanie takejto dokumentácie stavebný úrad vyžiada.
(3) Vlastník stavby je povinný podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Prílohou žiadosti je dokumentácia potvrdzujúca skutočnosti podľa odseku 1 vrátane záväzných stanovísk dotknutých orgánov.
(4) Ak vlastník stavby preukáže spôsobilosť stavby na prevádzku podľa odseku 1, stavebný úrad vydá na stavbu osvedčenie o spôsobilosti stavby na prevádzku. Osvedčenie o spôsobilosti stavby na prevádzku má účinky kolaudačného osvedčenia podľa tohto zákona
(5) Ak vlastník stavby nepreukáže splnenie podmienok podľa odseku 1, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby. Ak vlastník stavby nepreukáže užívanie stavby bez stavebnotechnických a prevádzkových nedostatkov, stavebný úrad nariadi neodkladné stavebné úpravy. Ak vlastník stavby neuskutoční nariadené neodkladné stavebné úpravy a neodstráni chybný stav, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.
(7) Ak vlastník stavby nepodá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku ani na výzvu stavebného úradu, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.
Aké možnosti teda zostanú pre záujemcov o mobilné bývanie?
Z pohľadu mobilných domov je dôležitým ustanovením nového Zákona Príloha č.2 (Zoznam drobných stavieb), odsek 1, bod j), ktorí hovorí :
Za drobnú stavbu bude považovaný : dom na strome a mobilný dom do 25 m2 zastavanej plochy v zastavanom území; za mobilný dom sa nepovažuje obytné vozidlo s prideleným evidenčným číslom vozidla.
Nový zákon teda umožňuje osadenie mobilného domu ako Drobnú stavbu čo však so sebou nesie viacero zásadných obmedzení ale aj isté pozitíva :
-
- maximálna zastavaná plocha mobilného domu bude 25 m2
- mobilný dom musí byť umiestnený v zastavanom území (v intraviláne)
- na osadenie Drobnej stavby tak ako v súčasnosti bude postačovať ohlásenie Drobnej stavby
- obytné vozidlo s prideleným evidenčným číslom vozidla sa nebude považovať za mobilný dom a teda ani za drobnú stavbu
Treba podotknúť, že veľmi dôležitým je uvedenie informácie že obytné vozidlo s prideleným evidenčným číslom vozidla sa nepovažuje za mobilný dom a teda ani za drobnú stavbu. Znamená to teda že takéto vozidlo pod stavebný zákon nespadá. Toto jasné vymedzenie podporí segment obytných vozidiel, karavanov a tiny housov s pridelenou ŠPZ.
Aká teda bude budúcnosť mobilných domov na Slovensku?
Stavebné úrady budú mať v ruke jasné pravidlá pre povoľovanie mobilných a kontajnerových domov, bez diskusie o tom či ide o pevné spojenie so zemou alebo s prípojkami alebo nie. Stavebné úrady dostanú tiež silný nástroj s možnosťou nariaďovať odstránenie mobilných a kontajnerových domov ktoré nie sú skolaudované alebo neprejdú procesom osvedčenia
Zaradenie mobilných domov do kategórie Drobných stavieb a obmedzenie na 25 m2 spôsobí pokles záujmu v segmente veľkých mobilných domov prevážaných na kamiónoch, keďže každý takýto mobilný dom stavbou a bude ho treba kolaudovať.
Keďže obytné vozidlá s pridelenou ŠPZ nebudú považované za stavby, netýka sa ich stavebný zákon a nevyžadujú sa povoľovacie procesy, dá sa očakávať významný nárast ich využívania v podobe rôznych obytných vozidiel, karavanov, tiny housov s ŠPZ a tiež nárast počtu rôznych prerábok iných vozidiel, alebo dodávok na krátkodobé bývanie a cestovanie.
Dôležitým aspektom obytných vozidiel s pridelenou ŠPZ je ich celková hmotnosť ktorá spravidla nesmie presiahnuť 3,5 tony. Táto skutočnosť bude limitovať ich vybavenie štandardným ťažkým nábytkom a spotrebičmi a ich celoročné využívanie bude tiež obmedzené z dôvodu nutnosti masívneho zateplenia na ktoré v týchto vozidlách nie je priestor.
Zaradenie mobilných domov do kategórie Drobných stavieb s limitom 25m2 zastavenej plochy a s maximálnou výškou 5 m, zákonite privedie investorov k úvahám či nebude mať väčší zmysel si radšej nechať Drobnú stavbu postaviť a eliminovať tým nedostatky ktoré majú mobilné domy kvôli potrebe ich transportu. (nízka svetlá výška interiéru, obdĺžnikový pôdorys s max šírkou 4 m, vysoké dopravné a manipulačné náklady, atď.)
